Цифры с потолка. Торговые центры поделили на дорогие и дешевые

14 Апреля 2015

Стало известно, во сколько оценивают каждое торговое и офисное здание в Екатеринбурге областные власти. Стоимость квадратных метров будет основой для налоговых начислений. Многие владельцы недвижимости уже обратились в суд.

Цифры с потолка. Торговые центры поделили на дорогие и дешевые

Поглядите-ка, что мы нашли! По поручению МУГИСО в Свердловской области продолжают производить кадастровую оценку коммерческой недвижимости площадью более 5000 м2, чтобы, опираясь на эту оценку, начислять налоги. Однако, как оказывается, не все в Екатеринбурге равны перед Налоговым кодексом! В полусотне торговых и офисных центров квадратные метры оцениваются по-разному. Сильно по-разному. Где-то — по 50–60 тысяч, а где-то… меньше рубля.

Адрес Объект Кадастровая стоимость м2 (руб.)

Топ-3 самых дорогих ставок:

Победы, 63 Гипермаркет «Дом» 63548,87
8 Марта, 46 ТРЦ «Гринвич», 5 очередь 62774,46
Маневровая, 9 Бизнес-дом «Советник» 52693,05

А это — объекты, где самые маленькие ставки:

Таганская, 60 Административно-торговое здание 5,17
Антона Валека, 13 Нежилое здание 1,22
Маршала Жукова, 5 ВТБ 0,57

Будучи помноженными на количество квадратных метров, эти оценки дают новых лидеров по стоимости объектов (из нее будет исчисляться сумма налога). Больше всех налогов, например, заплатит владелец ТРЦ «Гринвич» — при том что в учет берется только пятая очередь, еще строящаяся.

Адрес Объект Площадь, м2 Кадастровая стоимость объекта (руб.) Кадастровая стоимость м2 (руб.)

Кто заплатит больше всего:

8 Марта, 46 ТРЦ «Гринвич», 5-я очередь 27159,3 1704910391 62774,46
Металлургов, 87 ТЦ «Мега» 124360,2 948581053,9 7627,69
Дублер Сибирского тракта, 2 ТЦ «Комсомолл» 68116,1 942106967,5 13830,9

Кто заплатит меньше всех:

Таганская, 60 Административно-торговое здание 7831,3 40487,821 5,17
Антона Валека, 13 Нежилое здание 5233,7 6385,114 1,22
Маршала Жукова, 5 ВТБ 11143,3 6351,681 0,57

В этом году МУГИСО составляет реестр объектов, владельцы которых должны будут платить налог на недвижимость по-новому: исходя из кадастровой стоимости зданий и помещений. 53 торговых и офисных здания из списка находятся в Екатеринбурге. Полный их перечень мы опубликовали здесь — поизучайте, там много интересного. Например, то, что в ТРЦ «Фан-Фан» квадратный метр оценивается в 18,5 тысяч рублей, а в ТРЦ «Мегаполис» — всего в три тысячи. Что, такие разные торговые центры? Или, к примеру, находящиеся рядом ЦУМ и ТЦ «Успенский» тоже оценили по-разному: один по 7627,69 рубля за м2, а второй — всего по 573,47 рубля.

Список из 71 объекта недвижимости, кадастровая оценка которых сейчас производится, — это всего лишь продолжение работы МУГИСО. В конце прошлого года министерство уже подготовило реестр первой партии адресов, владельцы которых в 2015 году должны заплатить налог по-новому. Но не все его заплатят, потому что в первом списке — такая же неразбериха.

Например, помещение ночного клуба «Метрополия» площадью 5177 м2 по адресу ул. Первомайская, 77 оценено в 7628 рублей за м2. При такой «щадящей» цене общая кадастровая стоимость клуба составляет 39,5 млн рублей. Налог — 395 000 рублей. Торговый центр «На Восточной» неподалеку (ул. Восточная, 7г) оценивается уже совсем иначе. Квадратный метр здесь стоит 107 069 рублей, а весь ТЦ площадью 12 792 м2 стоит 1,37 млрд. Налог — 13 700 000 рублей.

Еще пара примеров. Квадратный метр в ТРЦ «Алатырь» оценен в 20 835 рублей, а в ТЦ «Бум» на Вайнера — в 112 255 рублей. Притом что налоговая ставка едина для всех и составляет в этом году 1% от кадастровой стоимости объекта. В следующем году планируется увеличить ее в полтора раза.

Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области:

 — При такой массовой оценке никто реально не выезжал на предприятия и не обследовал их. Оценщики сидят в своем офисе в каком-то городе и дают заключение, не вдаваясь в детали. А когда предприятие не согласно с этой цифрой, оно обращается в конкретную компанию, сотрудник которой приходит лично, все фотографирует, проводит сравнительный анализ и выполняет более тонкую и детальную работу. И цифра получается совсем другая. После этого первоначальные расчеты не выдерживают никакой критики в суде.

По информации бизнес-омбудсмена, часть предпринимателей, попавших в конце прошлого года в реестр, уже подала исковые заявления с требованием пересмотреть результаты оценки. В результате планы наполнения бюджета за счет этих налоговых отчислений, скорее всего, будут сорваны, поскольку они основаны на прогнозных цифрах, оспариваемых сейчас в суде.

Лев Ковпак, заместитель председателя бюджетного комитета Заксобрания:

 — При этом мы не можем добиться от МУГИСО внятного ответа на вопрос, кто занимается такой оценкой. Ни бюджетный комитет, ни уполномоченный по правам предпринимателей не знают, что это за компания. По тем объектам, где указана неадекватная цена, областной бюджет определенно понесет потери. Кадастровая оценка должна соответствовать рынку. При этом закон не должен работать избирательно: платить налог, начисляемый исходя из кадастровой стоимости, должны все участники рынка, у кого есть в собственности помещение площадью более 5000 м2.

По мнению наших экспертов, такая разная оценка может быть дана либо специально, либо в силу необладания даже минимальными компетенциями по вопросу. Изначально составлением перечня должно было заниматься областное министерство экономики. В последний момент дело перепоручили МУГИСО, которое вынуждено было подготовить документ в авральном режиме. Именно из-за этого постановление получилось таким спорным.

Елена Артюх:

— Список, утвержденный 30 декабря 2014 года, по моему мнению, был составлен совершенно произвольно и впопыхах. Сколько объектов успели обследовать и включить в перечень — столько и успели. Нет никакого другого разумного объяснения тому, почему один объект попал в список, а другой нет. Такой произвольный подход к формированию перечня является дискриминационным.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей уверена: вступить в силу закон должен не ранее 2016 года, чтобы у чиновников было достаточно времени, чтобы провести всю подготовительную работу, а предприниматели смогли бы в течение этого года оспорить оценку в суде, если это потребуется.

Елена Артюх:

— Сейчас же этот перечень породил две проблемы. Первая: есть предприятия, которые попали в список, и они недовольны тем, что там нет их конкурентов. Это дискриминация одних по сравнению с другими. Вторая: выявились предприятия, которые не попали в перечень, но чья кадастровая стоимость оказалась существенно ниже балансовой. Конечно, им хотелось бы в этот перечень попасть, тем более что они подходят по всем критериям. Но в 2015 году они будут вынуждены заплатить существенно больше налогов, чем могли бы. У меня, например, есть обращение от одного торгового объекта, который не попал в перечень и из-за этого заплатит в 2015 году налогов в 13 раз больше, чем мог бы. По таким вопросам я уже направила обращение в ФАС с просьбой дать соответствующую оценку принятому постановлению.

В этом году, напомним, планируется объявить конкурс на оценку еще порядка 500 объектов коммерческой недвижимости площадью более 5000 м2. Результаты оценки должны быть готовы к августу, чтобы уже с 1 января 2016 года подключить новые объекты к новой системе налогообложения.


Источник


Региональное отделение:  Свердловское областное региональное сообщество

Вернуться к списку новостей